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【东莞】“限价令”后,高价地难产高价房,有区域或会降价一成半

楼三姐2018-06-05 15:53:34

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进入3月楼市“小阳春”后,东莞房价又出现了上涨的端倪。为稳定房价,3月21日,东莞市政府正式发布《东莞市人民政府办公室关于进一步规范我市房地产市场发展的通知》(以下简称“限价令”),鼓励开发商降价,抑制开发商涨价。


 “限价令”的发布让心慌要入市买房的东莞购房者松了一口气,也让一些地价较低、房价较低的开发商拍手叫好。但是,去年拍下高价地的房企可能受到较大的影响。业内人士表示,东莞“限价令”的出台,将让开发商定价变得更加合理,这对东莞楼市来说是好事。


有业内人士认为,限价令后,有些原来炒作、投资比例重的区域和楼盘,降价幅度可能达到15%以上。


“限价令”为何出台?看看3月那些事


新政策:新盘备案价不能明显高于同区域同类型在售项目价格

事件一:“连体盘”从“抱团涨价”变“平抑房价”


新政前:“连体盘”一月涨3000元/平方米


  3月份,东莞楼市快速进入“小阳春”。特别是随着北京、广州等一线城市限购升级,上周末,东莞不少楼盘现场反而迎来了人气火爆的场面。


  3月份楼市火热在松山湖片区的大朗镇表现得最为明显。3月初,位于大朗的万科中央公园首批开盘就成功签约了404套住宅,成交均价约1.9万元/平方米;随后,旁边的碧桂园首座开盘,定价2.1万元/平方米左右,当天推出新货销售完毕,下午加推效果仍然十分理想。3月18日万科中央公园开盘加推,人气更为火爆,大量购房者排队买房,价格上涨至2.1万元~2.2万元/平方米左右。


  半个月内,该区域的洋房价格从1.9万元/平方米,迅速上涨了近3000元/平方米。在房价上涨的冲击下,本地购房者大量入市,万科中央公园上周开盘的认购客户当中,七成为本地购房者。


新政后:新开楼盘不得顺势涨价


  2015年底,大朗长盛广场附近拍出了三宗“连体地”,分别被万科、碧桂园、天麟地产拍下。3月份,三个项目中的前两个项目已经陆续开盘入市,在市场上掀起一场购房热潮。有业内人士称这一现象为“三个楼盘抱团推高大朗市场的热度。”


  不过,在东莞楼市调控政策升级后,大朗三楼盘的定价从原来的“抱团涨价”将变成相互“平抑房价”。


  在新的政策出台后,“抱团涨价”行为将会被明令制止。根据东莞“限价令”严控房价上涨,鼓励降价的精神,这种同片区同类型楼盘,即使先开楼盘大卖,后开盘楼盘也不能顺势涨价,在房价差不多的情况下,购房者也就能够有充足的时间和心态,真正做到“货比三家”,慢慢挑选。


新政策:同一套房备案价上涨幅度不能超过政策升级前的5%

事件二:从同一套房备案价上涨到房价回归平稳

新政前:同一套房备案价涨4000元/平方米


  东莞中原地产根据东莞价格信息网房价备案数据统计,截至3月20日,3月东莞首次备案的项目个数有14个,备案套数2085套,占整体的59.3%;重新备案中价格调整的房源有1027套,占整体的29.2%。其中,房源价格上升的有395套,占比38%;房源价格下降的有632套,占比62%,反映出有六成房源下调备案价格。


  另外,从区域分布来看,东坑备案价格上升得最多,合计302套。清溪备案价格下调最多,合计379套。备案价格下调区域集中在清溪、企石、松山湖、黄江等镇街。


  楼三姐查询东莞价格信息网对比发现,同一套房的价格变化当中,上涨和下降的幅度都比较大。其中上涨最高的一套房调整备案价后涨了4000元/平方米,上涨幅度达到25%以上,是位于常平的一个楼盘;而下降幅度最高的一套房,下降幅度达到29%,调整后下降了4100元/平方米,是位于企石的一个楼盘。


新政后:东莞房价回归平稳


  从楼盘备案价上涨的幅度来看,在涨价的楼盘当中,大部分楼盘的涨价幅度都超过了5%,按照目前东莞各个片区的房价计算,上涨幅度在1500元~4000元/平方米不等。在楼市政策升级后,房企调整楼盘的备案价将不能超过政策升级前的5%,这将意味着同一套房价格上涨将可以控制在1000元/平方米以内。以前楼盘“坐地起价”、“一天一个价”的现象将被杜绝。


  这对于购房者来说也将是一大利好。严格控制房价上涨幅度,购房者也不用担心房价很快就上涨了,在较长的一段时期内,东莞的房价将变得平稳,甚至一些楼盘价格会出现回落。


新政策:调高备案价间隔时限延至90天,调低备案价间隔时限缩短至20天

  事件三:高价地定价自由度从高变低

新政前:新旧高价地,定价各不同


  上周备受关注的还有长安碧桂园项目长安名府的开盘。该楼盘开盘前吹风价为3.5万元/平方米,开盘当天共推出249套房,其中洋房成交均价约为2.9万元~3.2万元/平方米,公寓的成交价格约为2.5万元~2.6万元/平方米,比吹风价低3000~10000元/平方米。据反馈的信息显示,开盘当天约认购了五成。


  楼三姐在微信订阅号地产佬大数据查询发现,截至昨天上午,该楼盘已网签18套,签约均价为26200元/平方米。由于定价较高,后续签约或将延迟。


  另外一个受到关注的高地价楼盘,是2007年的南城最高楼面地价项目万科翡丽山,该楼盘在2月底率先降价,备案价下调2%~25%。从拿地到销售,该楼盘开发周期长达近十年时间,是目前东莞开发时间最长的项目之一。不过,有业内人士认为,万科翡丽山的降价并不意外。“这是一个很典型的东莞高价地项目,即使通过精装修出售拉动房价,对于当初高昂的楼面地价而言,仍然是处于亏本的状态。”


新政后:“高价地”定价高,将面临销售困难


  从2015年年底开始,东莞土地交易市场变得火热。去年多宗高价地成功拍卖,将在今明两年陆续入场。在“限价令”出台后,这些高价地如何定价,十分考验开发商的智慧。


  东莞中原策略研究总监车德锐介绍,东莞中原专门研究过2007年前后上一轮东莞高价地的销售状况,一种是不赚钱;二是销售周期长达七八年;三是迟迟不开发,最终转手其他房企,接手的房企直到近两年市场行情好转,才得以全身而退,但前后也耗费了近十年时间。他告诉楼三姐,唯一销售好的高价地项目是因为有产品创新、资源支撑和品牌支撑,才得以盈利。


  车德锐认为,2016年前后的这批高价地项目,大部分都将会面临开发和销售的巨大困难。


“限价令”大家怎么看?


业界:部分区域房价或会回调15%


  瑞峰瑞城搜介绍,3月前半月,东莞全市房价随着热点区域的签约,全市房价仍呈上升的态势。与2017年1月房价进行对比,3月份东莞有19个区域房价呈上涨之势,涨幅在3%~28%之间。


  而“限价令”的出台及时制止了这股房价上涨的苗头,楼盘的定价将更为理性。对于后市房价走势,东莞中原策略研究总监车德锐认为,东莞镇街分化严重,不能一概而论。但简单来说,依靠投资客比例较高的区域和楼盘,调整空间比较大,或将达到15%;但是以自住为主的区域,房价还是会保持平稳。


购房者将迎来入市时机


  天为地产市场研究部分析认为,东莞“限价令”以稳定楼市为前提,为平抑市场的整体均价而定。“限价令”从新建商品房备案价格进行严格控制,没有对市民购房资格进行限购升级,重点是在于抑制市场泡沫,去虚火。对于刚需和改善型的购房者而言,此次房价管理控制预计会持续一段时间,正是考虑入市的好时机。


开发商:“限价”对大部分开发商来说是好事

  

在广州楼市调控政策升级后,东莞的开发商开始担心东莞会出台更严厉的限购政策。“限价令”的出台反而让许多开发商松了一口气,“我们楼盘的房价并不高,不担心限价政策。”东莞一名开发商告诉楼三姐,他们楼盘的定价不到1.5万元/平方米,政策的出台对他们影响不大。


  “限价对东莞市场而言是好事。”东莞市德洲美林房地产开发有限公司副总经理朱廷勇告诉楼三姐,楼市调控政策加码后,开发商不计后果拿地的现象会减少,有利于整个楼市的理性发展。


  楼三姐在采访中了解到,“限价令”出台,受影响较大的是去年拍下高价地的开发商,“这些地价高、房价高的项目可能会销售困难。”一名开发商业内人士就表示,“房价上涨的势头止住了,房价平稳,高价地项目想卖高价房的优势不再。如果不愿意降价卖,那么购房者就会理性地选择地价低、房价也低的项目,这对低价项目来说是一个利好。”该名开发商认为,他们的项目定价合理,在“限价令”出台之后,更严厉的政策暂时不会出台,购房者反而会更理性入市。


文/广州日报  楼三姐


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