【东莞】“限价令”后，高价地难产高价房，有区域或会降价一成半

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新政前：“连体盘”一月涨3000元/平方米

　　3月份，东莞楼市快速进入“小阳春”。特别是随着北京、广州等一线城市限购升级，上周末，东莞不少楼盘现场反而迎来了人气火爆的场面。

　　3月份楼市火热在松山湖片区的大朗镇表现得最为明显。3月初，位于大朗的万科中央公园首批开盘就成功签约了404套住宅，成交均价约1.9万元/平方米；随后，旁边的碧桂园首座开盘，定价2.1万元/平方米左右，当天推出新货销售完毕，下午加推效果仍然十分理想。3月18日万科中央公园开盘加推，人气更为火爆，大量购房者排队买房，价格上涨至2.1万元~2.2万元/平方米左右。

　　半个月内，该区域的洋房价格从1.9万元/平方米，迅速上涨了近3000元/平方米。在房价上涨的冲击下，本地购房者大量入市，万科中央公园上周开盘的认购客户当中，七成为本地购房者。

新政后：新开楼盘不得顺势涨价

　　2015年底，大朗长盛广场附近拍出了三宗“连体地”，分别被万科、碧桂园、天麟地产拍下。3月份，三个项目中的前两个项目已经陆续开盘入市，在市场上掀起一场购房热潮。有业内人士称这一现象为“三个楼盘抱团推高大朗市场的热度。”

　　不过，在东莞楼市调控政策升级后，大朗三楼盘的定价从原来的“抱团涨价”将变成相互“平抑房价”。

　　在新的政策出台后，“抱团涨价”行为将会被明令制止。根据东莞“限价令”严控房价上涨，鼓励降价的精神，这种同片区同类型楼盘，即使先开楼盘大卖，后开盘楼盘也不能顺势涨价，在房价差不多的情况下，购房者也就能够有充足的时间和心态，真正做到“货比三家”，慢慢挑选。

新政前：同一套房备案价涨4000元/平方米

　　东莞中原地产根据东莞价格信息网房价备案数据统计，截至3月20日，3月东莞首次备案的项目个数有14个，备案套数2085套，占整体的59.3%；重新备案中价格调整的房源有1027套，占整体的29.2%。其中，房源价格上升的有395套，占比38%；房源价格下降的有632套，占比62%,反映出有六成房源下调备案价格。

　　另外，从区域分布来看，东坑备案价格上升得最多,合计302套。清溪备案价格下调最多，合计379套。备案价格下调区域集中在清溪、企石、松山湖、黄江等镇街。

　　楼三姐查询东莞价格信息网对比发现，同一套房的价格变化当中，上涨和下降的幅度都比较大。其中上涨最高的一套房调整备案价后涨了4000元/平方米，上涨幅度达到25%以上，是位于常平的一个楼盘；而下降幅度最高的一套房，下降幅度达到29%，调整后下降了4100元/平方米，是位于企石的一个楼盘。

新政后：东莞房价回归平稳

　　从楼盘备案价上涨的幅度来看，在涨价的楼盘当中，大部分楼盘的涨价幅度都超过了5%，按照目前东莞各个片区的房价计算，上涨幅度在1500元~4000元/平方米不等。在楼市政策升级后，房企调整楼盘的备案价将不能超过政策升级前的5%，这将意味着同一套房价格上涨将可以控制在1000元/平方米以内。以前楼盘“坐地起价”、“一天一个价”的现象将被杜绝。

　　这对于购房者来说也将是一大利好。严格控制房价上涨幅度，购房者也不用担心房价很快就上涨了，在较长的一段时期内，东莞的房价将变得平稳，甚至一些楼盘价格会出现回落。

新政前：新旧高价地，定价各不同

　　上周备受关注的还有长安碧桂园项目长安名府的开盘。该楼盘开盘前吹风价为3.5万元/平方米，开盘当天共推出249套房，其中洋房成交均价约为2.9万元~3.2万元/平方米，公寓的成交价格约为2.5万元~2.6万元/平方米，比吹风价低3000~10000元/平方米。据反馈的信息显示，开盘当天约认购了五成。

　　楼三姐在微信订阅号地产佬大数据查询发现，截至昨天上午，该楼盘已网签18套，签约均价为26200元/平方米。由于定价较高，后续签约或将延迟。

　　另外一个受到关注的高地价楼盘，是2007年的南城最高楼面地价项目万科翡丽山，该楼盘在2月底率先降价，备案价下调2%~25%。从拿地到销售，该楼盘开发周期长达近十年时间，是目前东莞开发时间最长的项目之一。不过，有业内人士认为，万科翡丽山的降价并不意外。“这是一个很典型的东莞高价地项目，即使通过精装修出售拉动房价，对于当初高昂的楼面地价而言，仍然是处于亏本的状态。”

新政后：“高价地”定价高，将面临销售困难

　　从2015年年底开始，东莞土地交易市场变得火热。去年多宗高价地成功拍卖，将在今明两年陆续入场。在“限价令”出台后，这些高价地如何定价，十分考验开发商的智慧。

　　东莞中原策略研究总监车德锐介绍，东莞中原专门研究过2007年前后上一轮东莞高价地的销售状况，一种是不赚钱；二是销售周期长达七八年；三是迟迟不开发，最终转手其他房企，接手的房企直到近两年市场行情好转，才得以全身而退，但前后也耗费了近十年时间。他告诉楼三姐，唯一销售好的高价地项目是因为有产品创新、资源支撑和品牌支撑，才得以盈利。

　　车德锐认为，2016年前后的这批高价地项目，大部分都将会面临开发和销售的巨大困难。

开发商：“限价”对大部分开发商来说是好事

在广州楼市调控政策升级后，东莞的开发商开始担心东莞会出台更严厉的限购政策。“限价令”的出台反而让许多开发商松了一口气，“我们楼盘的房价并不高，不担心限价政策。”东莞一名开发商告诉楼三姐，他们楼盘的定价不到1.5万元/平方米，政策的出台对他们影响不大。

　　“限价对东莞市场而言是好事。”东莞市德洲美林房地产开发有限公司副总经理朱廷勇告诉楼三姐，楼市调控政策加码后，开发商不计后果拿地的现象会减少，有利于整个楼市的理性发展。

　　楼三姐在采访中了解到，“限价令”出台，受影响较大的是去年拍下高价地的开发商，“这些地价高、房价高的项目可能会销售困难。”一名开发商业内人士就表示，“房价上涨的势头止住了，房价平稳，高价地项目想卖高价房的优势不再。如果不愿意降价卖，那么购房者就会理性地选择地价低、房价也低的项目，这对低价项目来说是一个利好。”该名开发商认为，他们的项目定价合理，在“限价令”出台之后，更严厉的政策暂时不会出台，购房者反而会更理性入市。