陈老师对话云南柏总：传统商业溃不成军，新型商业消费体如何发力？
11月16日，云南柏总再次来穗拜访陈仁科老师。这是柏总第三次来到广州，为公司旗下的“尚书房”项目寻找最佳解决方案。
“尚书房”项目占地约3.6万㎡，容积率5.0，项目地价800万/亩，测算下来楼面地价高达2400元/㎡，而当地卖得最贵的住宅项目售价也仅达到3700元/㎡，这意味着项目的住宅产品无论如何都无法实现盈利，这样只能在商业产品上做文章。
在前两次的讨论中，陈仁科老师已提出，本案有两个核心问题：一是商业面积如何最大化；二是商业价值提升如何最大化，也就是更多的商业面积、更高的的销售价格。关键是能够销售的面积和价格。
要实现这两点，必须有新的思路。陈老师说，受规划、地块等条件的限制，项目面积最大化也只有3万多平方米，如果做成社区商业则过大。但如果把它作为单纯的商业综合体，这样的体量又过小，显得非常尴尬。如何解决“两难矛盾”至关重要。
陈老师解释，如果把这3万多平方米的面积作为社区商业，其商业的价值不大。因为社区商业包含小商店、杂货店、面包店、理发店等业态，主要提供非常基础的日常生活需求，特别是社区商业一般以底层商业出现，除了首层具有销售价值外，二三层根本无法销售。即便首层能够销售，其价格也不高。
但如果要把它做成一个完整的商业体，又必须具备以下几个条件：
“但无论怎么做，商业项目以过去的商业模式进行开发，成功的希望都不大。”陈老师说，中国的商业地产已泛滥成灾，并且成为一个巨大的陷阱。除了商业无序竞争之外，还有一个重要原因是很多项目的商业环境、业态组合、运营模式趋向于保守并严重同质化。
人们的消费观已从过去单纯的目的性消费进化到休闲消费。现在很多大型的购物中心意识到了这一点，从单纯的“购物”转向“购吃”并重，但仍未适应消费者快速变化的需求。
我们必须明白，现在的消费者逛街更多的是家人一起，或者是同学、同事、朋友一起，休闲放松。除了购物、吃外，更多的还是玩和乐。他们于玩乐间，进行无意识地购物。
因此，
鉴于此，陈老师在设计方面提出：
第一、应该强调建筑的布局和风格，提高建筑的“颜值”；
第二、利用项目独特的地形高差条件，做到多首层；
第三、商业环境的打造是重中之重；
第四、针对周边人口密度较大的特点，项目需要补充一个中型超市和地下农贸市场，满足周边的居民需求。
商业环境如何打造呢？陈老师认为，新型的商业环境不同于过去的购物Mall和步行街，不能仅依靠色彩、音乐来营造，必须根据项目的整体定位来确定，不仅仅表现在色彩、音乐方面，更多是整个建筑的风格、景观、墙体、步道、灯饰、门头、休闲设施、小品、广场，甚至是楼梯、停车场、洗手间等等，都必须在统一的定位指导下，按照不同的主题进行营造。
“这个设计方案提高了项目建设的难度，但正因为有难度才更具挑战性。”陈老师说。上述建议得到柏总的采纳。
本次讨论的设计方案，是陈仁科老师亲自与设计公司沟通1个月之后的成果，柏总表示，该设计方案的深化程度出乎自己意料之外，同时颠覆了自己的固有观念，打开了思路。
“该设计利用地形高差，提出的三首层概念，会将项目商业价值发挥到极致。”柏总说，该设计方案也使得高密度的住宅产品的舒适性得到了较好的平衡。
柏总还从项目当地一些特殊环境出发，提出了几点建议。三方就方案今后的优化方向达成了一致意见。
