重磅！琉森堡文旅小镇实战讨论

项目定位：打造特色文旅商业小镇

大家围绕着项目的定位进行激辩。在策划初期，王志纲老师团队给项目的定位是“贵州橱窗•贵阳客厅”。

对此，陈老师认为，这是站在贵州发展高度之上所给的定位，是希望这个项目在贵州大旅游发展的环境之下起到“画龙点睛”的作用。

但是，如果项目单纯地作为文旅项目进行开发，其消费者必然指向到贵阳旅游的游客。一个不得不面对的事实是：贵阳作为“过境站场”的角色非常突出，游客过少将成为项目落地的一道拦路虎。

至于上海一家策划公司提出的“区域商业中心”的想法，更遭到陈老师的反对。

3公里范围辐射的直径人口密度本来就少，消费力较弱，加上大多村民正处于农村户口转城市户口的过程中，其消费习惯仍停留在日常消费层面。所以，3公里范围根本无法支撑本项目。

那么项目该如何定位才合适呢？陈老师认为，在定位之前，终端消费者研究和地块研究必不可少。我们首先要明确，消费者是谁？他们在哪里？其次，要研究好地块，以此确定项目最适合做什么商业形态。

“项目的定位不能以个人的意志和经验为依据，而应该根据上述两大基础因素来确定。”陈老师说。

其一，终端消费者研究。住宅开发首先要研究地块，而做商业首先要研究终端消费者。过去我们做常态型商业如此，现在做文旅商业也一样。终端消费群体不一样，消费需求和消费特征也会有所差异。

城郊小镇主力消费群体，我们可以以年龄划分为两类：一类是年轻人，包括高中生、大学生、刚开始工作的小白领，年龄大概在18岁至35岁之间；另一类则是家庭。这一类的人群年龄跨度较大，从25岁到55岁之间，他们往往以家庭为单位，更多的是考虑儿童的出游愿望。
所以，儿童消费可以带来三代消费，这一点已被很多开发商证实。

就本项目而言，其消费人群应该是消费频次最高的群体——年轻人。

其二、地理位置和地块特征决定项目适合做什么？ 琉森堡“琉森小镇”项目地处汤巴关核心地段，不在市中心，离机场有5分钟的路程，离市区有10分钟的路程。该项目地块并不平坦，地形狭长，地高落差大。

那么在这样一个地块，适合做什么商业形态呢？陈老师认为，如果将项目打造成为一个常态型商圈，让贵阳市民来这里进行以购物为主的消费，这是不可能。

“贵阳市民为什么不在市区的商圈购物，而跑到城郊来买衣服、鞋子？”陈老师说，项目周围3公里的原住居民也无法支撑这样的商业体量。

如果仅以游客为主，项目也面临着人流量不足的问题。因为很多游客只把贵阳机场当作中转站，下了飞机以后直接奔向其他景区，很少滞留在贵阳消费。

经过分析，琉森堡“琉森小镇”项目的消费主力人群应该以贵阳年轻人为主、游客和周围的居住者为补充。只有这样，整个项目才能支撑起来。

 “常态商业撑不起项目，游客也撑不起项目，只能做以主城消费为主、以游客消费为辅的特色文旅商业小镇。”陈老师说。针对主城区年轻人的需求，城郊的文旅商业小镇应该以玩、吃为主，购物的功能则被弱化。

业态组合：以玩乐为主 售卖时髦小商品

项目的定位确定后，如何进行业态组合是下一步要考虑问题。

琉森堡“琉森小镇”项目开发商黄总说，目前国家经济形势在下行，消费也在转型。他希望在转型中找到未来的消费需求，并且找到适合这个项目的业态，这样才能占领未来的消费市场。

上海一家策划公司提出了引入品牌店、超市、品牌餐饮的想法。也有设计单位建议，应该把项目做成纯粹的旅游商业项目，引入贵州茅台酒、贵州茶叶等产品，做成“土特产一条街”。

陈老师认真听完大家的意见后发言：“项目既然以年轻人为主要消费群体，那么就不能以社区商业和常规商业为主，不需要建大型的超市和菜市场，不一定要大量地引入国际国内一线品牌。”

在陈老师看来，项目应该有贵州土特产的特色业态，但它不能成为主流。对年轻人而言，时尚、时髦的东西，还有玩，最能吸引他们的注意力。

会上有人提出“扩大室内室外儿童游乐园”的想法，这是特色商业街很重要的一个主题。但不能仅仅盯住儿童游乐园，更多的消费者应该是年轻人。

所以，陈老师不建议把项目做成儿童游乐园，而是针对以年轻人为主、且包含儿童游乐的游乐园，可以直接命名为“琉森堡游乐园”。

“建议可以在室内室外各挑选3~5个具有竞争力的游乐项目，规模不用很大，投资也不会很多。因为我们不是做大型游乐园开发，而是做文旅小镇，这个主体不能错。”陈老师说。

另外，商家在游乐园同样可以卖一些服装、化妆品、小精品、时尚包等，满足和适应年轻人的需求，这在国外很多游乐园并不鲜见。

我们必须时刻牢记：文旅小镇抑或是文旅地产开发，最大的盈利点是商铺的销售和租赁，靠游乐园的观光门票难以收回投资。

建筑风格：新旧结合

项目的建筑风格直接影响小镇的“颜值”。在规划设计会上，有人提出，要做成纯粹的民族风情街；有人则建议“中西结合”；也有人则支招走“现代风”。

对于上述意见，陈老师并不认同。“我更支持在保留贵州建筑民族特色的基础上，增加与之相协调的、具有现代感的建筑风格。”陈老师说。

本项目具有三条主街。一条主街命名为“天街”，以年轻人消费为主，建议可以适当现代、简洁一点。

另外一条则命名为“老贵阳”，我更支持保留贵州少数民族的建筑风格，婚庆台、对歌台、舞蹈台、绣楼等可以作为标志性建筑。但切记注意，民族风格不仅仅是某些元素的再现，也不仅仅是建筑体的简单复制，更重要的是把握这种风格表达的文化。

当然，民族和现代本来就是一对矛盾体，如何协调、和谐考验着设计师的水平。

商业环境打造：不一定热闹但要有特色

商业环境的打造非常重要。文旅小镇的商业环境不同于城市中心的购物Mall和步行街，这一类商业的环境更多依靠色彩、音乐来营造，鲜明、活泼、热闹。

而文旅小镇的商业环境却必须根据小镇的整体定位来确定，不仅仅表现在色彩、音乐方面，更多是整个建筑的风格、景观、墙体、步道、灯饰、门头、休闲设施、小品、广场，甚至是楼梯、停车场、洗手间等等，都必须在统一的定位指导下，按照不同的主题进行营造。

“它不一定热闹，但一定要有特色。”陈老师说，如果小镇的定位是浪漫，那么所有的环节都必须统一在这个主题上。

如果定位是温馨，那么，不仅色彩、音乐要缓和，其整个风格包括上面所说的一切环节和细节都必须围绕“舒适”、“柔缓”、“不疾不徐”等词语做文章。

“阳朔的西街为什么出名？丽江的酒吧街为什么让人流连忘返？乌镇为什么享誉世界？无不都是尊重了这一原则。”陈老师说。

 景观设计是商业环境里面最重要的组成部分。陈老师认为，项目所处的地理位置，使之无法借助自然资源造景，只能通过人为进行打造，一些人造的景观、小品、休闲配套显得必不可少。

首先，希望项目主路口能做到“标新立异”、“独具风格”、“独一无二”这三点，真正做成一个富有民族特色的东西，这样会大大提高项目的辨识度。同时，主入口的建筑风格要“新旧结合”。

其次，针对项目有一个20米宽的绿化景观带的现状，开发商可以通过景观造型设计，增加植物雕塑、街边小品等配套，使之成为展示项目形象的门户。

再者，项目的绣楼、中心小广场等重要节点也要用心设计好，做到一、二级节点相互呼应、浑然一体。比如，中心小广场不应简单地铺设水泥路，而是要增加多一点休闲、景观等功能，营造富有情趣的氛围。

“一个项目是否成功，往往要看它的细节是否到位。”陈老师说。

版块规划：养老不能简单处理

在会议中，开发商提出了在项目地打造一个“健康产业园”的想法。设计单位围绕“健康办公、健康公寓、健康屋房、健康体验中心”等四大规划定位提出了分区设计，推动各大板块之间紧密结合。

“除非你的健康产业园达到一定规模，或者形成一个基地，否则市场无法接受！”陈老师一针见血地说，与项目有限的体量相比，健康产业园的概念显得太大，分散了主题。因为“健康”二字，不仅指老人的健康，也包括了其他人的健康。项目可以提“健康”这个方向，但只是针对老人的健康，也就是“养老”这个主题进行设计和表达。

实际上，这个地块可以做成一个养老基地。因为这里山景资源非常丰富，被政府命名为“贵阳森林公园”，且是整个贵阳市的制高点，再加上空气洁净，负氧离子高，最适合老人居住。

老人有全自理、半自理和失能三种类型，不同类型的老人，与之相对应的配套、医护也会有不同，必须考虑到不同类型老人的养老需求。

陈老师在总结时说道，我们要做减法，而不是做加法。开发商不要把所有的业态都往里面塞，最后做成“四不像”产品。

城郊商业要想活起来，首先要让游客有的玩、玩得嗨。否则，无论你是布局国际一线品牌，还是走民族风，直接从“购”入手一样死得快。

商业环境的打造对文旅小镇至关重要。小镇的商业环境要根据小镇的整体定位来确定，它不一定很热闹，但是一定要有特色。

盈利模式的设计是小镇可持续发展的核心问题。新建小镇盈利模式有两种，一是收取门票、商业经营盈利，另一种是地产开发的产品销售。我们应该避免把游乐场规模扩大化，因为小镇最大的盈利点来源于商铺的销售和租赁，而非游乐场。