国际中档及以上品牌在华签约酒店分析｜浩华报告

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尽管增速，中国仍然是亚太区酒店投资主战场，国际品牌酒店在华扩张的步伐并未因此。浩华管理顾问公司统计了今年第一季度国际中档及以上品牌在华新签约酒店项目，为您分析解读酒店投资最新风向。

亚太酒店投资主战场仍在中国

2016年第一季度国际中档及以上品牌在中国区新签约49家酒店，签约客房数量达11,199间。新签约酒店数量占亚太总数的份额扩大，由2015年第一季度的41%上升到2016年第一季度的49%。与上年同期相比，签约酒店数量增加3家，但签约客房总数下降了2,411间。在亚太地区总体新签约酒店数量和客房数量都呈减少趋势的时候，中国仍然是亚太区酒店投资项目最活跃的市场，新签约酒店总数和客房总数占据了亚太市场的半壁江山。

中国区酒店平均客房数大幅降低

新签约酒店项目的平均客房数下降明显，较去年同期减少了18%。缩小的客房规模意味着每家酒店的平均投资规模缩减，“大与更大”不再是追求的重点。尽管平均客房数显著降低，但中国市场的客房规模（229间）仍然高于亚太其他地区的平均规模（205间）。

投资目光聚焦中档及中高档

近两年来，投资者对于酒店投资越趋理性，中档和中高档酒店成为投资者聚焦的热点。今年第一季度，中档及中高档酒店在总签约数中的合计占比接近60%，较2011年最低谷时增加近30个百分比。一方面，与高档奢华酒店投资相比，中档及中高档酒店的资本投入较小，投资回报年限较短，因而投资风险相对较低；另一方面，近年来中国整体经济增长，再加上中国高星级酒店持续处于“供大于求”的买方市场，高星级酒店运营压力巨大。酒店业绩的持续低迷也促使业者重新反思酒店投资，并越来越偏好较低风险的中档及中高档酒店。

中小型体量酒店成为新宠

与去年相比，今年第一季度新签约酒店中，300间客房以上的中大体量酒店所占比例减少了11个百分比，小体量与中小体量酒店所占比例分别增加了9个与2个百分点。酒店体量呈现出缩小趋势。

长三角、渤海湾投资更活跃

与去年同期新签约酒店数量相比来看，长三角和渤海湾地区仍是投资热点且投资热度在不断上升；华中，西南与华南其他地区紧随其后；珠三角、华北其他地区、东北和西北地区酒店投资冷淡，今年第一季度尚未有中档及以上国际品牌酒店签约；海南地区签约数量有所减少。

二三线城市是酒店投资开发的主战场

随着一线城市酒店供应的日渐饱和，今年第一季度，二、三线城市的签约项目占总签约数的72%，二、三线城市仍是目前酒店投资开发的主战场。但从三线城市酒店项目的地理位置上看，大部分三线城市项目均靠近大城市群，比如北京、上海、成都、和广州等，大城市群需求辐射溢出效应明显。

旅游目的地酒店开发成为新热点

值得一提的是，中国中产阶级正在迅速崛起，休闲度假旅行日趋频繁，国际品牌正在积极进入度假酒店市场，以顺应活跃的旅游度假需求。在近一年新签约酒店项目中，海南是旅游目的地投资的最大热门，其中又以三亚拔得头筹。国内其他热门旅游目的地如黄山、九寨沟、千岛湖、长白山等也充分吸引着酒店投资者的目光。

高性价比的精选服务型酒店倍受青睐

近年来，精选服务型酒店在投资中被普遍看好，在新签约酒店中占比由2010年10%增加至2015年的33%，所占比例整体呈上升趋势。精选服务型酒店以运营客房为主，不提供或者只提供少量的餐饮与会议服务。由于其重点锁定高盈利的客房产品，相较全服务型酒店，其整体经营毛利更高。在酒店市场整体经营业绩下行时，精选服务酒店更易受到酒店投资者的青睐。

品牌特许运营被看好

新签约酒店项目中，特许运营模式下的酒店项目明显增多。如上图，新签约项目中特许经营模式占比由去年第一季度的10%增长至今年第一季度的30%。特许运营模式的蓬勃发展也和中国酒店市场业绩持续下行直接有关。在此环境下，投资者对酒店经营权开始诉求更强的控制权。与此同时，各大国际酒店集团为扩大市场覆盖率，针对某些特定品牌也开始开放特许经营模式。如万豪、希尔顿、和洲际集团等陆续推出了一些品牌的特许运营。凯悦也针对其中档品牌推出了“Manchise”（委托管理转特许）的模式。

老酒店翻新改造比例上升

从上世纪八十年代开始，中国酒店业进入了持续快速发展的周期。经历爆发式增长后，不少老旧酒店在经营管理方式和酒店设施设备上都存在改造升级的需求。近年来新签约酒店中翻新改造类型比例增加。一方面，早期开发的一些老酒店地理位置大多优越，吸引酒店管理公司主动协谈合作；另一方面许多酒店设计过时、设施陈旧，急需翻新改造；部分单体酒店在市场中举步维艰，竞争力降低，驱使他们主动加入国际酒店集团，以获得更强大的资源支持。

理性与机遇

经历了2012年底开始持续下行的业绩环境后，酒店投资者开始反思开发过程中的不理性现象，开发五星级甚至豪华酒店的热情开始退却，超大体量的面子工程也正在减少。酒店投资与开发开始向尊重市场规律与理性需求的开发方向发展，高性价比的中档、中高档精选服务酒店成为香饽饽，各种类型的旅游目的地开发也为住宿产品的发展提供了另一具有巨大潜力的发展方向。

挑战与机遇并存下，我们再次呼吁科学的可行性研究与规划，理性的市场开发以及高效的空间利用，只有这样，才能让酒店投资真正回归以投资回报最大化为驱动的的初衷，并推动中国酒店业的可持续健康发展。

＊素材源自浩华

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